Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Paare ein bedeutendes Lebensziel. Doch was, wenn man unverheiratet ist? In Deutschland leben rund 6,5 Millionen Menschen in einer Partnerschaft ohne Trauschein zusammen. Auch ohne Ehe ist der Hausbau möglich, allerdings lauern zahlreiche Fallstricke. Besonders die Themen Eigentumsverhältnisse und Finanzierung können zu erheblichen Problemen führen. Dieser Beitrag zeigt, worauf unverheiratete Paare achten sollten, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Unverheiratete Paare müssen beim Hausbau einiges beachten, um keine böse Überraschungen zu erleben
Ein Trauschein bringt automatisch gesetzliche Regelungen mit sich, die die Interessen der Ehepartner schützen. Unverheiratete Paare gelten jedoch vor dem Gesetz als Fremde. Ohne klare vertragliche Vereinbarungen kann das fatale Folgen haben, wie das folgende Beispiel zeigt:
Beispielfall: Chris und Judy
Chris und Judy träumen von einem eigenen Zuhause. Sie entscheiden sich, ohne Trauschein ein Haus zu bauen. Judy bringt ein Grundstück ein, das sie von ihren Eltern erhalten hat. Chris steuert sein Erspartes als Eigenkapital bei und leistet viel Eigenarbeit am Bau. Beide unterschreiben den Kreditvertrag, denken aber nicht an einen Partnerschaftsvertrag.
Drei Jahre später trennen sie sich. Da nur Judy im Grundbuch steht, gehört ihr das Haus alleine. Chris hat weder ein Wohnrecht noch Anspruch auf einen Ausgleich. Zudem muss er weiterhin die Darlehensraten zahlen, da er mitunterzeichnet hat.
Wir lernen: Nur wer im Grundbuch steht, ist rechtlich Eigentümer der Immobilie. Um beide Partner abzusichern, sollten beide im Grundbuch eingetragen sein. Bringt ein Partner mehr Eigenkapital ein, kann das Eigentumsverhältnis entsprechend angepasst werden. Zum Beispiel kann ein Verhältnis von einem Drittel zu zwei Dritteln eingetragen werden.
Baufinanzierung: Klare Absprachen und gemeinsame Verträge
Die Baufinanzierung sollte ebenfalls klar geregelt sein. Häufig schließen Paare den Darlehensvertrag gemeinsam ab, was bei Banken positiv bewertet wird. Beide Partner haften dann gesamtschuldnerisch. Im Fall einer Trennung oder Zahlungsunfähigkeit eines Partners muss der andere Partner die Raten weiterzahlen. Einzelne Darlehensverträge sind theoretisch möglich, aber Banken bevorzugen die Gesamtschuldnerschaft.
Wichtig: Auch nach einer Trennung haften beide Partner für das Darlehen, wenn sie gemeinsam unterschrieben haben. Es ist daher wichtig, dass beide im Grundbuch stehen, um Besitzansprüche zu sichern.
Vertragliche Regelungen: Die Basis für Sicherheit
Unverheiratet ein Haus bauen braucht explizite vertragliche Regelungen und Absicherungen. Die vertraglichen Vereinbarungen müssen eindeutig und umfassend sein. Sie werden ergänzt durch entsprechende Einträge im Grundbuch. Beratung gibt es bei Anwälten für Familienrecht oder dem beurkundenden Notar. Unter anderem sind folgende Punkte wichtig:
Wer hat wie viel Geld in den Bau oder den Kauf der Immobilie eingebracht? Dazu gehört auch die Variante, dass einer das Eigenkapital oder das Grundstück beisteuert, der andere die Darlehensraten übernimmt. Und es sollte vereinbart werden, wie Eigenleistung gegebenenfalls ausgeglichen wird.
Wenn zwei bauen, sollten sich beide als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen, entweder zu je 50 Prozent oder nach Leistungsanteilen. Alternativ kann für den Fall der Trennung ein entsprechender Ausgleichsbetrag vereinbart werden.
Falls ein Partner auf den Grundbucheintrag verzichtet, muss er für den Fall der Trennung ein Rückforderungsrecht vereinbaren.
Ein Eintrag von Vorkaufs- und Wohnrechten schützt vor Erben und sichert dem hinterbliebenen Partner das Dach überm Kopf.
Solche Vorab-Vereinbarungen können Vermögen retten, da im Streit oft keine einvernehmliche Lösung mehr möglich ist. Doch wenn keine Einigung erzielt wird, hat jeder Miteigentümer das Recht, die sogenannte Teilungsversteigerung zu verlangen und das ist mit wirtschaftlichen Einbußen verbunden.
Was passiert bei einer Trennung?
Häufige Fragen:
Wer bleibt im Haus und wer wird mit welcher Summe in welchen Raten ausbezahlt?
Zu welchen Konditionen (Miete) kann welcher Partner im Haus bleiben?
Wer übernimmt welchen Anteil an den Darlehensraten und wer haftet der Bank gegenüber?
Wer übernimmt die Immobilie zu welchen Konditionen?
Oder soll die Immobilie verkauft und der Erlös, der nach Ablösung des Darlehens übrig bleibt, aufgeteilt werden? Wenn ja, zu welchen Anteilen?
Wie werden die Einrichtungsgegenstände verteilt beziehungsweise ausgelöst?
Wer hat an welchem Möbel (zum Beispiel Erbstück) unantastbare Eigentumsrechte?
Vertragsformen für Unverheiratete
Unverheiratete Paare können also für sich einen individuell passenden, rechtlich verbindlichen Rahmen schaffen. Juristische Sicherheit geben zwei Alternativen:
Partnerschaftsvertrag: Der Partnerschaftsvertrag kann formlos aufgesetzt werden und hat die gemeinsame Lebensführung zum Inhalt, zu der nicht nur Besitzverhältnisse, sondern auch Dinge wie Unterhaltsregelungen gehören. Sobald es darüber hinaus um Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit einem Grundstück geht, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich.
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR): Die GbR ist eine Personengesellschaft mit einem Gesellschaftsvertrag und einem Gesellschaftszweck. Die beiden Partner schließen sich zum Zweck des gemeinsamen Erwerbs einer Immobilie zusammen und regeln vertraglich die Nutzung, die Beteiligungsverhältnisse, den Ausgleich bei späterer Heirat, Trennung oder Tod und gegebenenfalls auch die Übernahmerechte. Mit einer GbR kann man zudem die Tücken des Erbrechts für unverheiratete Partner umgehen.
Die notarielle Beurkundung ist sinnvoll, wenn auch nicht immer notwendig. Falls man doch heiratet, aber weiterhin Wert auf individuelle Vereinbarungen zum Vermögen legt, kann man das durch einen Ehevertrag lösen.
Absicherung im Todesfall
Unverheiratet ein Haus bauen hat enorme Konsequenzen, wenn einer der Partner stirbt. Ledige Partner sind nicht erbberechtigt. Das ist nicht nur dann ein Problem, wenn der Verstorbene alleiniger Eigentümer des Grundstücks war. Schwierigkeiten kann es auch dann geben, wenn beide Partner im Grundbuch stehen. Sind keine gemeinsamen Kinder da, geht der Anteil des Verstorbenen komplett an dessen Erben. Das können die Eltern oder ein Kind aus erster Ehe sein. Sie werden zu Miteigentümern und haben das Recht, eine Teilungsversteigerung zu verlangen.
Abhilfe schafft ein Testament, das den Partner zum Alleinerben einsetzt. Da nur Verheiratete ein gemeinschaftliches Testament aufsetzen können, muss jeder Partner ein Einzeltestament verfassen. Testamente können allerdings jederzeit geändert werden. Sicherer ist ein notariell beurkundeter Erbvertrag, in dem sich die Partner gegenseitig als Alleinerben einsetzen. Für einen Erbvertrag muss es mindestens zwei Vertragspartner geben. Im Gegensatz zum Testament können Änderungen nur mit Zustimmung beider Vertragspartner vorgenommen werden.
Fazit: Gute Planung und rechtliche Beratung sind entscheidend
Unverheiratete Paare können erfolgreich ein Haus bauen, wenn sie gut planen und sich rechtlich absichern. Klare vertragliche Regelungen im Grundbuch und Darlehensvertrag, sowie ein Partnerschaftsvertrag oder eine GbR sind unerlässlich. Zudem sollten sie sich über mögliche steuerliche Nachteile und die Absicherung im Todesfall bewusst sein. Eine rechtliche Beratung kann helfen, Fallstricke zu vermeiden und die Interessen beider Partner zu schützen.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlinshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Content-Manager beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessiert.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
