Das Eigenheim platzt aus allen Nähten, doch ein Ausbau des Hauses scheint zu teuer oder kompliziert? Warum nicht die vorhandene Garage in neuen Wohnraum umwandeln? Diese Möglichkeit kann zusätzlichen Platz schaffen und gleichzeitig den Wert Ihrer Immobilie steigern. Doch der Umbau einer Garage ist mit einer Vielzahl von Vorschriften und Herausforderungen verbunden. In diesem Artikel erfahren Sie, worauf Sie bei der Umnutzung achten müssen und welche Schritte nötig sind, um Ihre Garage in ein komfortables Wohnumfeld zu verwandeln.
Ein Garagenumbau kann zusätzlichen Wohnraum schaffen, es muss aber einiges dabei beachtet werden
Bevor Sie den Hammer schwingen und mit den Arbeiten beginnen, sollten Sie die Planung des Projekts sehr ernst nehmen. Ein durchdachter Plan hilft Ihnen nicht nur, den Überblick zu behalten, sondern kann auch teure Fehler und Verzögerungen vermeiden.
Besonders wichtig: Prüfen Sie frühzeitig, ob der Umbau rechtlich überhaupt möglich ist. Es wäre mehr als ärgerlich, viel Geld in den Umbau zu investieren, nur um am Ende festzustellen, dass Sie die Garage wieder zurückbauen müssen. In manchen Fällen drohen sogar Bußgelder, wenn gegen Bauvorschriften verstoßen wird.
Rechtliche Rahmenbedingungen: Der Bauantrag
Für den Umbau einer Garage in einen Wohnraum ist immer ein Bauantrag erforderlich. Dies gilt bundesweit, auch wenn die Vorschriften je nach Bundesland leicht variieren können. Der erste Schritt sollte daher ein Besuch bei der örtlichen Baubehörde sein, um sich über die spezifischen Anforderungen und Vorschriften zu informieren.
Zum Bauantrag gehört auch ein Antrag auf Nutzungsänderung. Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser, wie beispielsweise ein Architekt, muss die Bauvorlagen erstellen und unterzeichnen. Nur so können Sie sicherstellen, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.
Wichtige Kriterien für die Baugenehmigung
Eines der häufigsten Probleme bei der Umnutzung einer Garage zu Wohnraum ist die Deckenhöhe. In den meisten Bundesländern muss die Deckenhöhe mindestens 2,30 Meter betragen, in einigen sogar 2,40 Meter. Wenn Ihre Garage diese Höhe nicht erreicht, kann das ein Ausschlusskriterium sein.
Auch die Abstandsflächen zu benachbarten Grundstücken sind ein kritischer Punkt. Während Garagen oft direkt an der Grundstücksgrenze stehen dürfen, gelten für Wohnräume strengere Vorschriften. Die Einhaltung der Mindestabstände kann den Umbau erschweren oder unmöglich machen.
Belichtung und Belüftung
Wohnräume müssen ausreichend belüftet und belichtet sein. Die Fensterfläche muss mindestens ein Achtel der Grundfläche des Raumes betragen. Auch ein zweiter Rettungsweg, meist über Fenster, ist vorgeschrieben. Wenn Ihre Garage keine ausreichenden Fensteröffnungen hat, sind möglicherweise bauliche Maßnahmen nötig, um diese Anforderungen zu erfüllen.
Garagenkonstruktion und Bausubstanz prüfen
Nicht jede Garage eignet sich gleichermaßen für einen Umbau. Während gemauerte Garagen meist gute Voraussetzungen bieten, können bei Fertiggaragen aus Beton, Stahl oder Holz erhebliche Schwierigkeiten auftreten.
Der nachträgliche Einbau von Fenstern und Türen ist bei Betonfertiggaragen aufwändig, da der Stahl in den Wänden durchtrennt werden muss. Holz- oder Stahlkonstruktionen sind oft weniger stabil und schwerer zu isolieren. Eine gründliche Prüfung der Bausubstanz ist daher unerlässlich, bevor Sie mit dem Umbau beginnen.
Typische Umbauarbeiten
Die Arbeiten, die bei einem Garagenumbau anfallen, lassen sich in zwei Hauptkategorien unterteilen: Abbrucharbeiten und Ausbauarbeiten. Zunächst müssen das Garagentor und eventuell vorhandene Innenausbauten entfernt werden. Der Boden muss oft komplett erneuert werden, da der vorhandene Betonboden nicht den Anforderungen an Wohnraum entspricht.
Fenster und Türen sind ein weiterer wichtiger Punkt. Die Öffnungen für Fenster und Türen müssen meist nachträglich geschaffen werden, was besonders bei Betonfertiggaragen aufwändig sein kann. Auch das Dach der Garage spielt eine große Rolle. Je nach Bauweise muss das Dach entweder saniert oder komplett neu aufgebaut werden, um die vorgeschriebene Deckenhöhe zu erreichen und die notwendige Dämmung zu integrieren.
Dämmung und technische Installationen
Nach dem Abbruch folgt der Ausbau: Wände, Dach und Boden müssen gedämmt werden, um den gesetzlichen Vorgaben zu entsprechen. Hierbei gilt es, die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zu beachten. Neben der Dämmung müssen Elektro-, Wasser- und Heizungsinstallationen verlegt werden. Ob Sie die Garage als einfachen Wohnraum oder als vollwertige Wohnung mit Küche und Bad nutzen möchten, beeinflusst den Umfang der Arbeiten maßgeblich.
Im letzten Schritt erfolgt der Innenausbau: Der Fußboden wird verlegt, die Wände werden verputzt und gestrichen, eventuell werden noch Trockenbauwände eingezogen. Nach Abschluss dieser Arbeiten steht Ihnen ein zusätzlicher Wohnraum zur Verfügung, der individuell genutzt werden kann.
Kostenplanung: Nicht die Katze im Sack kaufen
Ein Garagenumbau kann kostspielig sein, besonders wenn unerwartete Probleme auftreten. Deshalb ist eine detaillierte Budgetplanung unerlässlich. Die Kosten hängen stark vom Zustand der Garage und dem Umfang der Arbeiten ab. Neben den Baukosten für Dämmung, Elektrik, Sanitäranlagen, Fenster und Türen müssen Sie auch die Planungskosten berücksichtigen. Ein Architekt kann hilfreich sein, um das Projekt von Anfang an professionell zu planen und damit kostspielige Fehler zu vermeiden.
Im Folgenden sind einige Kostenfaktoren und grobe Schätzungen für typische Umbauprojekte aufgeführt:
1. Planung und Genehmigungskosten
Bauantrag und Nutzungsänderung: Für den Umbau müssen Sie einen Bauantrag stellen, der von einem Architekten oder einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben werden muss. Die Kosten für den Bauantrag und die Nutzungsänderung belaufen sich in der Regel auf etwa 0,5 % der Gesamtbaukosten.
Planungskosten: Die Beauftragung eines Architekten kann zwischen 10 % und 20 % der Gesamtkosten ausmachen. Der Architekt hilft Ihnen bei der Planung und stellt sicher, dass alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt werden.
2. Entkernung und Abrissarbeiten
Garagentor entfernen und Öffnungen schaffen: Das Entfernen des Garagentors und das Schaffen neuer Fenster- und Türöffnungen können je nach Bauweise der Garage zwischen 2.000 und 5.000 Euro kosten.
Bodenentfernung: Sollte der Garagenboden nicht den Anforderungen entsprechen und erneuert werden müssen, können die Kosten für das Entfernen und Entsorgen des alten Bodens bei etwa 1.000 bis 3.000 Euro liegen.
3. Dämmung und Isolierung
Außen- und Innendämmung: Die Dämmung der Wände, des Bodens und des Dachs ist ein wesentlicher Kostenfaktor. Die Dämmung der Außenwände (z.B. als Wärmedämmverbundsystem, WDVS) kann etwa 10.000 bis 15.000 Euro kosten. Die Dachdämmung liegt bei etwa 5.000 bis 10.000 Euro, abhängig von der Größe und Bauweise des Dachs.
Bodendämmung und Estrich: Ein fachgerechter Fußbodenaufbau, inklusive Dämmung und Estrich, kann mit 2.000 bis 4.000 Euro veranschlagt werden.
4. Technische Installationen
Elektroinstallation: Für die Verlegung von Stromleitungen, Steckdosen, Lichtinstallationen und eventuell einer neuen Sicherungseinheit sollten Sie mit 2.000 bis 5.000 Euro rechnen.
Wasser- und Sanitärinstallation: Wenn die Garage zu einer vollwertigen Wohnung mit Küche und Bad umgebaut werden soll, können die Kosten für Wasserleitungen, Abwasseranschlüsse und die Installation von Sanitäranlagen bei 5.000 bis 10.000 Euro liegen.
Heizung: Der Einbau einer Heizung oder der Anschluss an die bestehende Heizungsanlage kann zwischen 3.000 und 8.000 Euro kosten, abhängig vom gewählten Heizsystem.
5. Dacharbeiten
Dachsanierung oder -umbau: Sollte das vorhandene Garagendach saniert oder komplett erneuert werden müssen (z.B. ein Flachdach in ein Satteldach umgebaut werden), können die Kosten zwischen 5.000 und 15.000 Euro liegen.
6. Fenster und Türen
Fenster- und Türinstallation: Der Einbau von Fenstern und Türen ist ein wesentlicher Bestandteil des Umbaus. Je nach Anzahl und Qualität der Fenster und Türen können die Kosten zwischen 4.000 und 8.000 Euro liegen.
7. Innenausbau
Trockenbau, Verputzen und Streichen: Der Innenausbau, einschließlich der Errichtung von Trennwänden, Verputzen und Streichen der Wände, sowie das Verlegen von Fußböden, kann mit 10.000 bis 15.000 Euro zu Buche schlagen.
Gesamtkostenübersicht
Insgesamt kann der Umbau einer Garage in einen Wohnraum abhängig vom Umfang der Arbeiten und der gewünschten Ausstattungsqualität zwischen 30.000 und 60.000 Euro kosten. Diese Schätzungen können jedoch nach oben oder unten abweichen, je nachdem, ob zusätzliche Arbeiten notwendig werden oder Eigenleistungen erbracht werden können.
Fazit: Den Garagenumbau gut durchdenken
Der Umbau einer Garage in Wohnraum bietet viele Vorteile, ist jedoch auch mit einigen Herausforderungen verbunden. Eine gründliche Planung, eine genaue Kostenkalkulation und die Beachtung der baurechtlichen Vorschriften sind unerlässlich, um das Projekt erfolgreich umzusetzen. Mit dem richtigen Vorgehen kann aus Ihrer Garage ein komfortabler Wohnraum werden, der nicht nur mehr Platz bietet, sondern auch den Wert Ihrer Immobilie steigert.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlinshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Content-Manager beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessiert.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
