Wer ein Haus baut, für den ist es in der Regel wichtig zu wissen, wie hoch er denn hinausdarf. Zwei wichtige Begriffe in Zusammenhang mit der Gebäudehöhe sind Firsthöhe und Traufhöhe. Diese sind im Bauantrag zu nennen, damit eine Baugenehmigung erteilt werden kann. Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie die Höhen genau definiert sind und wie sie sich berechnen lassen.
In dieser Neubausiedlung haben alle Häuser die gleiche Firsthöhe
Wenn die Gemeinde bzw. Stadt einen Bebauungsplan aufstellen, werden häufig auch Gebäudehöhen und auch die Ausrichtung des Hauses zur Straße definiert. Das geschieht deshalb, weil ein einheitliches Bild gewährleistet werden soll.
Halten Sie sich nicht an die Vorgaben und bauen Sie Ihr Haus höher als erlaubt, kann im schlimmsten Fall ein Rückbau drohen. Das wird wahrscheinlich nur passieren, wenn Sie deutlich über den Vorgaben bleiben, aber man weiß ja nie, wie der Amtsschimmel gerade wiehert. Daher sollten Sie sich besser genau daran halten.
Was ist der Dachfirst?
Der Dachfirst ist der höchste Punkt eines Daches, sorry, nicht ganz korrekt. Anbauten wie Antennen, Satellitenschüsseln und Kamine zählen nicht dazu. Also nochmals von vorne. Als Dachfirst wird der Punkt bezeichnen, an dem die Dachschrägen aufeinandertreffen, sich die Schrägen schneiden.
Genaugenommen ist der Dachfirst natürlich kein Punkt, sondern eine Linie. In der Regel verläuft er waagerecht. Ist es nicht so, gibt es tatsächlich nur einen Punkt, der zur Berechnung der Firsthöhe herangezogen werden kann.
Firsthöhe berechnen
Die Firsthöhe ist der Abstand zwischen einem festgelegten Bezugspunkt am Boden und dem Dachfirst. Das kann die Oberkante des Geländes oder die Straßenoberfläche sein. Oft steht im Bebauungsplan, welcher Bezugspunkt genommen werden voll. Notfalls hilft Ihnen das Bauamt weiter.
In Neubaugebieten kann es passieren, dass die Straße noch nicht fertiggestellt ist. Dennoch soll die Straßenoberfläche als Bezugspunkt genommen werden. Sie müssen dann beim jeweiligen Straßen- und Tiefbauplanungsbüro, die Planungshöhe der Straße erfragen.
Firsthöhe und Traufhöhe ermitteln
Was ist die Traufe?
Als Traufe wird der unterste Punkt der geneigten Dachfläche bezeichnet – dort wird in der Regel eine Regenrinne montiert. Zumindest in unseren Breitengraden, wo es häufig und viel regnet. Wie der First ist auch die Traufe meist als waagerechte Linie ausgestaltet.
Traufhöhe berechnen
Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass sich die Traufhöhe als Abstand zwischen Boden und Traufe berechnen lässt. Dem ist aber nicht so. Als obere Berechnungshilfe wird der sogenannte Traufpunkt genommen. Das ist der Punkt, an dem die Dachfläche auf die senkrechte Wand trifft.
Wie bei der Berechnung der Firsthöhe ist auch bei der Traufhöhe der Bezugspunkt wichtig. Wie bereits geschrieben, kann das die Oberkante der öffentlichen Straße sein. Im Bebauungsplan kann es aber auch eine andere Regelung geben.
Übrigens werden Aufbauten wie Giebel oder Türmchen bei der Berechnung der Traufhöhe nicht berücksichtigt.
Was ist, wenn das Haus keinen First hat?
Wir hatten oben geschrieben, dass der First der Punkt ist, an dem zwei geneigte Dachflächen aufeinandertreffen. Diesen Punkt gibt es jedoch zum Beispiel bei Pultdächern, Flachdächern oder Tonnendächern nicht. Hier ist dann jeweils der höchste Punkt der Dachhaut zu nehmen.
Häufig wird daher nicht von Firsthöhe, sondern von absoluter Gebäudehöhe geschrieben. Das meint beides das Gleiche. Wenn Sie also im Bebauungsplan etwas von absoluter Gebäudehöhe lesen, wissen Sie ab nun, was damit gemeint ist.
Doch Vorsicht: In Deutschland bezeichnet die Gebäude (ohne das absolut) das gemittelte Maß zwischen der Geländeoberfläche und der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich. Wir finden das ziemlich verwirrend, denn der gesunde Menschenverstand würde das eigentlich anders sehen.
Was tun, wenn der First zu hoch ist?
Wir hatten an anderer Stelle bereits geschrieben, dass im schlimmsten Fall ein Rückbau droht, wenn Sie Ihr Haus zu hoch bauen. Fällt es noch während der Planungsphase auf, kann es eventuell durch Änderung der Geschosshöhe angepasst werden.
Ist das Kind bereits in den Brunnen gefallen, heißt, das Haus ist bereits fertig, wird es schwieriger. Es besteht zwar die Möglichkeit, einen Antrag auf Befreiung von der Einhaltung der Firsthöhe zu stellen. Sie können aber nicht darauf spekulieren, dass dies auch passieren wird. Heikel wird es vor allem, wenn Sie dadurch in eine höhere Gebäudeklasse rutschen.
Nachfolgend eine Tabelle mit den in der Musterbauordnung festgelegten Gebäudeklassen und deren jeweilige maximale Gebäudehöhe:
Gebäudeklasse_1
freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²
Gebäudeklasse_2
Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²
Gebäudeklasse_3
sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m
Gebäudeklasse_4
Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m²
Gebäudeklasse_5
sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude. Maximale Höhe 22 m
Wie sieht es bei Häusern in Hanglage aus?
Bei Häusern in Hanglage ist eine Berechnung der Firsthöhe meist etwas komplexer. Die Straßenoberfläche wird hier häufig nicht als Bezugspunkt genommen, sondern die Grundstücksmitte. Aber wie lässt sich der Grundstücksmittelpunkt zweifelsfrei ermitteln? Und daraus dann die Firsthöhe?
In diesem Fall sollten Sie unbedingt mit dem örtlichen Bauamt abzusprechen, welchen Wert Sie verwenden sollen. Machen Sie das nicht, ist die Gefahr groß, dass Sie von falschen Höhen ausgehen und am Ende zu hoch bauen. Was dann passiert, haben wir bereits ausführlich erläutert.
Fazit: Erst Höhen klären, dann Hausbau planen
Bevor Sie sich ein Grundstück kaufen oder sogar bereits Ihr Traumhaus planen, sollten Sie sich im Vorfeld bereits schlau machen, welche Gebäudehöhen dort erlaubt sind, wo Sie bauen wollen. Die Bauämter sind per Gesetz dazu verpflichtet, Ihnen Rede und Antwort zu stehen – auch wenn diese gerne einmal auf einen Architekten verweisen.
Harmonisieren Ihre Vorstellungen von einem Haus nicht mit den Vorschriften im jeweiligen Baugebiet, müssen Sie sich überlegen, ob Sie Ihre Planungen ändern oder doch lieber ein anderes Grundstück suchen, wo Ihre Träume verwirklicht werden können.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlinshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Content-Manager beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessiert.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
