Wenn sich in Ihrem Haus demnächst freier Platz ergibt, sei es durch das Ausziehen eines Kindes oder durch die Planung eines neuen Hauses, könnte die Einrichtung einer Einliegerwohnung eine interessante Option sein. Dieser Beitrag erläutert ausführlich, was eine Einliegerwohnung ist, welche Vor- und Nachteile sie bietet und was bei der Planung zu beachten ist.
Bei der Planung einer Einliegerwohnung gibt es einiges zu beachten
Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, separate Wohneinheit innerhalb eines größeren Haupthauses, die meist vermietet wird. Ursprünglich entstanden aus der Landwirtschaft, wo Landarbeiter auf dem Bauernhof eine Unterkunft erhielten, sind Einliegerwohnungen heute vielseitig nutzbare Wohnräume. Sie müssen über ein eigenes Bad und eine Küchenzeile verfügen und eine eigene, verschließbare Eingangstür besitzen.
Die Definition von Einliegerwohnungen kann je nach regionaler Gesetzgebung variieren, aber im Allgemeinen gelten sie als eigenständige Wohneinheiten, die über die notwendige Infrastruktur verfügen, um unabhängig von der Hauptwohnung genutzt zu werden.
Wann sollte eine Einliegerwohnung in Betracht gezogen werden?
Eine Einliegerwohnung bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten:
Jugendliche: Sie können Teenagern mehr Freiraum bieten.
Mehrgenerationenwohnen: Ältere Familienmitglieder können in unmittelbarer Nähe leben und trotzdem ihre Unabhängigkeit bewahren.
Personal: Au-pairs oder Pflegekräfte können hier untergebracht werden.
Vermietung: Die Wohnung kann an externe Mieter vermietet werden.
Die größte Stärke der Einliegerwohnung liegt in ihrer Flexibilität. Sie kann sich über die Jahre an unterschiedliche Bedürfnisse anpassen und von verschiedenen Personengruppen genutzt werden. Diese Vielseitigkeit macht sie zu einer attraktiven Option für Hausbesitzer, die den verfügbaren Raum optimal nutzen möchten.
Vor- und Nachteile von Einliegerwohnungen
Vorteile
Mieteinnahmen: Die zusätzlichen Einnahmen können zur Tilgung des Baudarlehens oder zur Altersvorsorge genutzt werden. Vermietungseinnahmen können eine stabile Einkommensquelle darstellen, die finanzielle Sicherheit bietet.
Wertsteigerung: Eine Einliegerwohnung kann den Wert Ihrer Immobilie erhöhen. Durch die Flexibilität und die zusätzliche Wohnfläche wird die Immobilie attraktiver für potenzielle Käufer.
Wohnraum: Sie bietet zusätzlichen Wohnraum für Familienmitglieder oder Personal, ohne dass diese in unmittelbarer Nähe wohnen müssen. Dies ermöglicht ein harmonisches Zusammenleben, da jeder seinen eigenen Rückzugsort hat.
Nachteile
Wegfall der Privatsphäre: Ein gemeinsamer Hauseingang kann dazu führen, dass Sie Ihren Mieter häufig sehen. Dies kann die persönliche Privatsphäre beeinträchtigen, insbesondere wenn der Zugang zu gemeinsamen Räumen geteilt wird.
Geringere Mieteinnahmen: Die Einnahmen sind in der Regel geringer als bei einer normalen Wohnung, da eine Einliegerwohnung oft kleiner und einfacher ausgestattet ist. Die Mietpreise können je nach Lage und Ausstattung variieren, sind jedoch tendenziell niedriger.
Höhere Baukosten: Die Einrichtung einer Einliegerwohnung erhöht den Planungsaufwand und die Baukosten. Ein Experte kann hier eine genaue Kostenschätzung liefern. Zusätzliche Ausgaben für Bau- und Umbaumaßnahmen müssen einkalkuliert werden.
Was muss bei der Planung beachtet werden?
Zielgruppe
Überlegen Sie frühzeitig, wer in die Einliegerwohnung einziehen soll. Ältere Menschen benötigen möglicherweise eine barrierefreie Wohnung im Erdgeschoss. Planen Sie für externe Mieter einen separaten Gas-, Strom- und Wasserzähler sowie eine eigene Klingel, einen Briefkasten und eine Haustür ein.
Lassen Sie die Eignung Ihres Hauses für eine Einliegerwohnung von einem Bausachverständigen prüfen. Besonders in Altbauten kann der Brandschutz problematisch sein. Je nach Bundesland benötigen Sie möglicherweise eine Baugenehmigung, und die maximal zulässige Größe der Einliegerwohnung wird oft im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche ermittelt.
Souterrain-Einliegerwohnung
Wenn Sie Ihr Souterrain zur Einliegerwohnung umbauen möchten, beachten Sie, dass hier Kondensationsprobleme auftreten können. Eine gute Lüftung und eine fäkalientaugliche Hebeanlage sind notwendig, um Schimmelbildung und Rückstau aus der Kanalisation zu vermeiden.
Einliegerwohnung vermieten: Steuerliche Aspekte
Vermieten Sie Ihre Einliegerwohnung, können Sie verschiedene Aufwendungen steuerlich absetzen, z.B. Darlehenszinsen, Herstellungskosten und Erhaltungskosten. Diese müssen jedoch eindeutig der Einliegerwohnung zuzuordnen sein. Bei kostenfreiem Wohnen von Familienmitgliedern können keine Werbungskosten abgesetzt werden, und es könnte sogar Schenkungssteuer anfallen.
Wie finde ich passende Mieter?
Wohnungsanzeige
Nennen Sie in der Wohnungsanzeige, dass es sich um eine Einliegerwohnung handelt, um gezielt Interessenten anzusprechen. Attraktive Fotos, Grundrisse und eine lückenlose Beschreibung helfen bei der Vermarktung. Transparenz und offene Kommunikation sind entscheidend für ein harmonisches Zusammenleben.
Besichtigung
Vor der Besichtigung sollten Sie die Wohnung gründlich reinigen und aufräumen. Einzelbesichtigungen ermöglichen es Ihnen, potenzielle Mieter besser kennenzulernen. Sprechen Sie alle wichtigen Aspekte des Zusammenlebens an, um sicherzustellen, dass die Vorstellungen übereinstimmen. Eine Mieterselbstauskunft und Bonitätsprüfung sind ebenfalls ratsam.
Mietvertrag
Übergeben Sie den Schlüssel erst, wenn die Kaution auf Ihrem Konto eingegangen ist. Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie ein ausführliches Übergabeprotokoll erstellen, das den Zustand der Wohnung dokumentiert.
Was sollte im Mietvertrag geregelt sein?
Um ein harmonisches Zusammenleben in einer Einliegerwohnung sicherzustellen, sollten im Mietvertrag folgende Punkte klar definiert sein:
Möblierung der Einliegerwohnung
Je nachdem, ob die Einliegerwohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird, gelten unterschiedliche Regelungen. Bei einer unmöblierten Einliegerwohnung greifen viele Vorschriften bezüglich Mieterhöhungen und Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht.
Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen
Es ist essenziell, im Mietvertrag festzuhalten, ob und welche gemeinschaftlichen Einrichtungen, wie Keller, Waschküche oder Waschmaschine, mitgenutzt werden dürfen. Wichtig: Wenn der Vermieter ein elektrisches Gerät wie eine Waschmaschine ausdrücklich vermietet, muss er diese auch ersetzen, falls sie defekt ist.
Gartennutzung
Es sollte geregelt werden, ob eine Mitbenutzung des Gartens erlaubt ist, ob der Garten optisch umgestaltet werden darf und wer für die Pflege des Gartens verantwortlich ist.
Heizungsabrechnung
In Gebäuden mit nur zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, und einer gemeinsamen Heizungsanlage gibt es zwei Möglichkeiten der Heizkostenabrechnung: entweder verbrauchsabhängig nach der Heizkostenverordnung oder nach individuellen Regelungen, z.B. nach Quadratmeter oder Personenzahl. Diese Abmachung muss vertraglich festgehalten sein. Wichtig: Bei verbrauchsabhängiger Abrechnung müssen alle Heizkörper mit Messeinrichtungen ausgestattet sein, die eine genaue Ablesung ermöglichen.
Betriebskosten
Sind im Mietvertrag keine Regelungen zu den Nebenkosten getroffen, muss der Vermieter alle Nebenkosten selbst tragen. Um dies zu vermeiden, sollte eine Umlagevereinbarung im Mietvertrag enthalten sein. Dabei ist zu beachten, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Zum Beispiel können die Kosten der Gartenpflege nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn ihm die Gartenmitbenutzung vertraglich nicht gestattet ist. Es muss außerdem festgelegt werden, ob die Zahlung der Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung erfolgt.
Durch klare Regelungen dieser Punkte im Mietvertrag können Missverständnisse vermieden und ein reibungsloses Zusammenleben in der Einliegerwohnung gewährleistet werden.
Weitere Überlegungen zur Einliegerwohnung
Gesetzliche Bestimmungen
Informieren Sie sich über die spezifischen gesetzlichen Bestimmungen in Ihrem Bundesland. Diese betreffen sowohl bauliche Anforderungen als auch Vorschriften zur Vermietung. Je nach Region können zusätzliche Genehmigungen und Inspektionen erforderlich sein.
Barrierefreiheit
Berücksichtigen Sie bei der Planung auch die Bedürfnisse von älteren oder eingeschränkten Personen. Eine barrierefreie Gestaltung der Einliegerwohnung kann deren Attraktivität und Nutzungsmöglichkeiten erhöhen.
Nachhaltigkeit
Denken Sie über energieeffiziente Lösungen nach. Dies kann langfristig Kosten sparen und den ökologischen Fußabdruck Ihrer Immobilie reduzieren. Solaranlagen, Wärmedämmung und effiziente Heizsysteme sind nur einige der Möglichkeiten.
Finanzielle Planung
Erstellen Sie eine detaillierte Kostenaufstellung für den Bau oder Umbau der Einliegerwohnung. Berücksichtigen Sie dabei auch laufende Kosten wie Instandhaltung, Versorgungsleistungen und Versicherungen. Eine realistische Budgetplanung hilft, finanzielle Überraschungen zu vermeiden.
Vertragsgestaltung
Lassen Sie den Mietvertrag von einem Fachanwalt prüfen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte abgedeckt sind. Ein gut ausgearbeiteter Vertrag schützt beide Parteien und kann im Streitfall Klarheit schaffen.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlinshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Content-Manager beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessiert.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
