Denkmalgeschütztes Haus kaufen und sanieren

An ihrer Plakette an der Fassade sind denkmalgeschützte Gebäude in der Regel sofort zu erkennen. Wer darin wohnt, kann sich darüber freuen, dass er schützenswerten Wohnraum sein Eigen nennen darf. Dann stehen entweder Teile des Gebäudes oder das gesamte Haus unter Denkmalschutz. Zur Freude gesellen sich jedoch häufig noch ein wenig Frust und Verdruss, da beim Umbauen oder Sanieren stets die Denkmalschutzbehörde ein Wort mitredet. Sie bestimmt letztlich, wie das Haus saniert werden darf.

Das erwartet Sie in diesem Beitrag

• Sanierungskosten von der Steuer absetzen
• Fallstricke bei der Denkmalsanierung
  • Zäune und Haustüren
  • Nicht aus dem Katalog: Neue Dachziegel
  • Dämmung der Fassade
  • Fenster und Fliesen im Denkmal
  • Hohe Stuckdecken

Sanierungskosten von der Steuer absetzen

Eine neue Haustür oder neue Fenster dürfen nicht einfach aus dem Katalog bestellt werden. Die müssen schon im gleichen Stil wie die alten sein und das gibt es meist nur als Sonderanfertigungen. Und wo Sonderanfertigung drauf steht, kommt ein hoher Preis hinten raus. Der Umbau eines denkmalgeschützten Hauses ist also mit erheblichen Mehrkosten und Mehraufwand verbunden.

Allerdings strahlt solch ein altes Gemäuer ungeheuren Charme aus und ist eine gute Wertanlage, wenn es erst mal wieder in Schuss ist. Das liegt vor allem daran, dass die kompletten Sanierungskosten über mehrere Jahre hinweg komplett als Werbungskosten abgeschrieben werden können. Es können jedoch nur Sanierungsmaßnahmen abgeschrieben werden, die zuvor vom Denkmalamt genehmigt worden sind. Erst sanieren und dann darauf hoffen, dass Fördergelder fließen, funktioniert also nicht.

Fallstricke bei der Denkmalsanierung

Wer kennt das Gefühl von Liebe auf den ersten Blick nicht -bei einem unter Denkmalschutz gestellten Haus kann dies zu einem teuren Vergnügen werden. Dann kommen bei einem kleinen Häuschen schon einmal einige hunderttausend Euro zusätzliche Kosten auf den neuen Hausbesitzer zu, wenn er es nach den Vorgaben des Denkmalamtes umbauen und sanieren muss.

Damit nicht genug, denn es wartet der eine oder andere Fallstrick, den man vorher nicht beachtet hat. Und sei es nur die Tatsache, dass der Vorgarten nicht zur Stellfläche für den Wagen umgebaut werden darf. Und eine vermietbare Garage ist weit und breit nicht in Sicht. Was dies bedeutet, weiß jeder, der schon einmal in der Innenstadt gelebt hat. Die abendliche Parkplatzsuche wird zum Geduldsspiel.

Zäune und Haustüren

Wehe Sie kommen auf die Idee, das Mäuerchen und den gusseisernen Zaun im Vorgarten ohne Rücksprache zu entsorgen und sich einen Parkplatz zu pflastern. Steht der Zaun unter Denkmalschutz, ist das Denkmalamt knallhart und fordert einen originalgetreuen Nachbau des Vorgartenzauns. Der einzige, der sich darüber freut, sind die Handwerker, die einen fetten Auftrag an Land gezogen haben.

Denn erstens muss eine Gussform angefertigt und zweitens der Zaun gegossen werden. Und wenn es ein geschmiedeter Zaun war, muss ein Kunstschmied ran, der sich ebenfalls ordentlich für solch eine Sonderanfertigung bezahlen lässt. Ähnliches Malheur kann mit der Haustür eines denkmalgeschützten Hauses passieren, die keinesfalls einfach so gegen eine x-beliebige wärmegedämmte Tür ausgetauscht werden darf. Das muss schon ein originalgetreuer Nachbau aus Massivholz und reichhaltigem Schnitzwerk sein. Und solch eine Tür kostet etwa so viel wie ein Mittelklassewagen.

Nicht aus dem Katalog: Neue Dachziegel

Die Dachziegel dürfen bei einem denkmalgeschützten Haus ebenfalls nicht einfach so ausgetauscht werden. Das betrifft nicht nur die Farbe, sondern auch die Form der Ziegel. Manche Hersteller bieten auch historische Dachziegel an. Die werden dann nicht industriell, sondern mit der Hand gefertigt. Hierbei geht es nicht nur um historische Ziegelmodelle mit klassischen Glasuren und gedämpften Scherben, sondern auch um Dachschmuck oder historisches Dachzubehör.

Hier findet der Bauherr dann alles, um das Dach nach den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde zu decken. Wer übrigens plant, eine Solaranlage auf dem Dach zu montieren, muss mit Widerstand seitens der Behörden rechnen. Eine einheitliche gesetzliche Regelung besteht nicht, es wurden bereits Urteile gesprochen, wo solch eine Anlage erlaubt wurde. Es kann aber auch umgekehrt laufen und es musste auf die umweltfreundliche Energieerzeugung auf dem Dach verzichtet werden.

Dämmung der Fassade

Meist steht die Fassade ebenfalls unter Denkmalschutz, sie darf also nicht verändert werden. Das gilt zum Beispiel für alte Klinkerfassaden, Fachwerkhäuser oder Jugendstilfassaden mit Stuckreliefs und anderen Verzierungen. Eine Außendämmung scheidet in diesem Fall in der Regel aus. Das ist nicht so schön, da eine Innendämmung normalerweise die schlechtere Alternative ist.

Es lässt sich allerdings nicht ändern, also braucht es einen erfahrenen Planer, der die Dämmung so berechnet, dass keine Feuchte- und Schimmelschäden zu erwarten sind. Auf keinen Fall sollte der Selbermacher irgendeine Dämmung auf die Innenwand kleben und darauf hoffen, dass schon nichts passiert. Ein Altbauexperte weiß, wie eine Dämmung vorzunehmen ist, damit die originale Bausubstanz und das historische Erscheinungsbild erhalten bleibt.

Fenster und Fliesen im Denkmal

Bei den Fenstern spricht der Denkmalschutz ebenfalls häufig mit. Bei den Originalfenstern handelt es sich in der Regel um einfachverglaste Modelle aus Holz, durch die es wie Hechtsuppe zieht. Da kann es schon einmal passieren, dass die Fenster im Winter zufrieren. Auch im Sinne der Energieeinsparverordnung soll die Wärme natürlich im Haus bleiben und das funktioniert nur mit modernen Wärmeschutzfenstern.

Häufig stehen auch die Fliesen unter Denkmalschutz, was bei deren Anblick nicht verwunderlich ist. Dies gilt vor allem für die alten, antiken Fliesen in Villen und Bürgerhäusern der Gründerzeit, des Jugendstils und des Art Deco. Zwar sind solche Fliesen recht robust und haben bereits viele Jahre auf dem Buckel, doch die eine oder andere Boden- oder Wandfliese hat es im Laufe der Zeit doch erwischt.

Einige wenige Hersteller haben sich darauf spezialisiert, solche Fliesen zu reproduzieren. Mit solchen Bodenfliesen aus Feinsteinzeug oder Wandfliesen aus Steingut lassen sich die Lücken füllen. Da hat dann auch das Denkmalamt nichts zu meckern. Einer dieser Hersteller heißt Golem und ist in Norddeutschland zuhause. Was in Zeiten des Internets jedoch kein Problem ist, denn da bekommt auch ein Bayer geholfen.

Hohe Stuckdecken

In den alten Häusern finden wir häufig hohe Decken mit Stuckverzierungen. An die darf der Hausherr bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes in der Regel ebenfalls nicht so einfach ran. Was gar nicht geht, ist zum Beispiel das Einziehen einer Unterdecke, damit der zu heizenden Raum kleiner wird.

Der Stuck an der Decke muss unangetastet bleiben, wenn er selbst unter Denkmalschutz steht. Hier darf auch nicht großartig reingebohrt werden, um die neue Deckenlampe aufzuhängen. Ist der Stuck beschädigt, muss er repariert werden. Da braucht es dann jemanden, der dieses Kunstwerk noch beherrscht. Und das kann schwierig werden, dann meist können die Handwerker heutzutage meist nur noch glatte Wände und Decken verputzen.